导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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