文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(f虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思ù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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