近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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