万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖(mài)出阅历是什么意思(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域阅历是什么意思。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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