饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　2l是多少毫升 2l是多少升g>中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相关(guān)违法(fǎ)违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tón2l是多少毫升 2l是多少升g)税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热(rè)点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先(xiān)经2l是多少毫升 2l是多少升纪服(fú)务收费的(de)基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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