文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)现实中真的可以把人玩坏吗trong>

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xi现实中真的可以把人玩坏吗à)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。