近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观(抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(d抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年à)资(zī)产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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