OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度末(mò)也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何教师一年的工作日有多少天，一年有多少周line-height: 24px;'>教师一年的工作日有多少天，一年有多少周未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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