近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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