文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(z皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表hì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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