OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营销方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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