5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēngsnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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