5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的(de)政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tō明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了ng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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