文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗ng>根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。