饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称(ch世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么ēng)，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权(qu世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么án)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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