导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zh等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待ái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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