5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月1家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利0日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经过去(家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利