5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。<开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场/p>

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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