万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

200mm是多少米，2000mm是多少米　　

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年200mm是多少米，2000mm是多少米银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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