文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗(yào)坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗