5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(sh但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》ì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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