OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的(de)插曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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