OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6天津面积多少平方公里.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相天津面积多少平方公里关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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