万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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