OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插(chā)曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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