5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供发字有几画，发字有几画五行什么(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五发字有几画，发字有几画五行什么的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(j发字有几画，发字有几画五行什么ì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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