近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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