导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn5公里是多少米 5公里是多少步)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(5公里是多少米 5公里是多少步yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善5公里是多少米 5公里是多少步trong>

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。