OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了(le)对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事(shì)发突然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核实工(gō025是哪里的区号，025是哪里的区号查询ng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除025是哪里的区号，025是哪里的区号查询万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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