饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月(kè)户(hù)端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定(d寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月ìng)。”陆骑麟称。

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