饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度)服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度(liǎng)部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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