文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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