OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场进行了塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家也有一(yī)些差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的(de)管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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