导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。<粗犷，粗旷和粗犷区别在哪/strong>

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。粗犷，粗旷和粗犷区别在哪

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超粗犷，粗旷和粗犷区别在哪过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。