导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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