OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(w鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤èi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了(le)三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大租(zū)户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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