导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现错顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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