近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(z甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的hōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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