5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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