万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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