近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思