OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资(戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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