5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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