饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析(xī)师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中(孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗要看各(gè)城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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