万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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