OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(s杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果ī)哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)R杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果EIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大(dà)租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心(xīn)。”

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