万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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