万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(g说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污uān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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