导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗de)实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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