近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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